Como y donde reclamar los defectos de una vivienda nueva en Costa Rica.
Adquirir una vivienda nueva representa una importante inversión. Si aparecen defectos, es crucial saber cómo proceder correctamente. Aquí te explico los pasos recomendados con respaldo institucional.
1. Comprende tus derechos legales según el Código Civil
El Código Civil de Costa Rica establece la responsabilidad del constructor:
- El artículo 1185 establece que arquitectos o empresas responsables de la construcción son responsables por vicios o defectos, estructurales o del suelo, durante 5 años desde la recepción de la obra, incluso si solo dirigieron los trabajos.centrodeayuda.cfia.or.cr
- El artículo 1187 aclara que el profesional no puede excusarse alegando que advirtió al propietario sobre los defectos o calidad de materiales.centrodeayuda.cfia.or.cr
Esto significa que hay una obligación explícita de responsabilidad, especialmente por defectos graves, sin posibilidad de evadirla con excusas.
2. CFIA – Centro de Resolución de Conflictos (CRC)
El CFIA es el ente que regula a arquitectos e ingenieros profesionales, y dispone de mecanismos para reclamos:
- A través del Centro de Resolución de Conflictos (CRC), puedes solicitar inspección, asesoría o presentar una denuncia por defectos o incumplimientos profesionales.centrodeayuda.cfia.or.crcfia.or.cr
- El CRC analiza la solicitud e informa al denunciante sobre las acciones posibles.centrodeayuda.cfia.or.cr
Esta opción es especialmente útil cuando los defectos se relacionan con la dirección técnica o negligencia profesional.
3. Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) – Oficina del Consumidor
El MEIC, como autoridad en protección del consumidor, también puede recibir denuncias:
- Puedes presentar reclamos relacionados con productos o servicios defectuosos a través de la línea gratuita 800-CONSUMO (800-2667-866) o mediante su sitio web institucional.meic.go.cr
- Para temas de construcción, el MEIC puede orientar o canalizar hacia instancias apropiadas, aunque no todos los casos (como incumplimiento profesional técnico) son directamente tramitables allí.meic.go.cr
Esta vía es válida especialmente si el defecto se considera un incumplimiento al consumidor, no solo una cuestión técnica.
4. ¿Qué ocurre con los vicios ocultos según el Código Civil?
El Código Civil contempla garantías en la compraventa:
- Una garantía por vicios ocultos impone responsabilidad al vendedor/promotor si el bien afecta su uso normal o su función habitual, y permite reclamar daños o perjuicios.CIJUL en Línea
- Aunque la venta no puede ser anulada por estos defectos, salvo que haya error que anule el consentimiento, sí cabe exigir responsabilidad contractual y resarcimiento.CIJUL en Línea
El plazo legal para ejercer estas acciones es normalmente de diez años, contados desde el contrato, aunque empieza a contar desde que se evidencian los defectos.CIJUL en Línea
5. Pasos recomendados para reclamar efectivamente
- Documenta los defectos: registra con fotos, videos o testimonios, e idealmente encarga un informe pericial.
- Comunicación formal al constructor o promotor: envía un reclamo escrito, preferiblemente con acuse de recibo.
- Presenta la denuncia o asesoría en CFIA/CRC si sospechas negligencia profesional o defectos técnicos.
- Solicita orientación o presenta reclamo en MEIC si se trata de incumplimiento al consumidor.
- Acción legal: si no hay solución satisfactoria, consulta con un abogado especializado para presentar demanda civil, basándote en el Código Civil y el informe pericial.
Cuadro resumen
| Institución / Base legal | ¿Qué cubre? | Plazo clave | ¿Cuándo usar? |
|---|---|---|---|
| Código Civil (art. 1185–1187) | Responsabilidad técnica por defectos de obra | 5 años desde recepción | Obras dirigidas por arquitecto o empresa con fallos graves |
| CFIA – CRC | Asesoría, inspección, mediación por incumplimientos profesionales | — | Cuando hay negligencia técnica o profesionalismo deficiente |
| MEIC – Oficina del Consumidor | Reclamos por incumplimiento al consumidor | — | Cuando el defecto afecta calidad o características ofrecidas |
| Código Civil – Vicios ocultos | Responsabilidad contractual por defectos ocultos | 10 años (o desde cuándo se conocen) | Vicios no evidentes inicialmente pero que surgen con el tiempo |
Reflexión final
Reclamar defectos en tu vivienda nueva en Costa Rica implica cuidar plazos, reunir evidencia y elegir el canal adecuado según el tipo de problema:
- Si hay perjuicio contractual o defectos ocultos → utilizar las acciones civiles del Código Civil, con apoyo legal y pericial.
- Si la falla es técnica o realizada por un profesional autorizado → CFIA/CRC
- Si es una falla al consumidor en calidad, cumplimiento o condiciones → MEIC
Siempre el mejor camino es el dialogo y la negociación previa con los involucrados en la construcción de su proyecto inmobiliario y llegar a un acuerdo es mejor. Un consejo de Bienes Raíces IN COSTA RICA.
